Nachfinanzierung Hausbau

WAS IST EINE NACHFINANZIERUNG?

Wenn im Laufe der Bauphase das Budget entgegen der Planung nicht für die Fertigstellung des Bauvorhabens ausreicht, benötigt man eine Nachfinanzierung.

Du hast verschiedene Möglichkeiten für eine Nachfinanzierung:

Frage bei deinem aktuellen Kreditgeber nach, ob du dein Darlehen aufstocken kannst. Dabei können sich auch deine Laufzeit und deine Konditionen verändern.
Bitte deinen bisherigen Kreditgeber um ein weiteres Darlehen.
Falls du einen Bausparvertrag hast – prüfe, ob du die angesparte Summe deines Bausparvertrages für eine Nachfinanzierung verwenden kannst. Auf diese Weise könntest du ein günstiges Bauspardarlehen aufnehmen.
Du kannst eine Umschuldung in Erwägung ziehen, also die Ablöse eines bestehenden Kredits durch einen neuen mit günstigeren Konditionen.
Du kannst auch eine andere Bank um die Nachfinanzierung für den fehlenden Geldbetrag bitten.
Wenn du einen Wertgegenstand besitzt, den du als Sicherheit für einen Kredit einsetzen kannst (zB ein Auto, eine Uhr oder Elektronik), wäre ein Pfandkredit eine Möglichkeit für dich.

ABLAUF DER NACHFINANZIERUNG

Eine Nachfinanzierung sollte man in die Wege leiten, sobald sich abzeichnet, dass das vorhandene Budget nicht ausreichen wird. Denn der/die Kreditgeber:in braucht oft Zeit, um die Abwicklung durchzuführen und das Geld auszuzahlen. Sollten schon Rechnungen von Handwerker:innen offen sein, die nicht beglichen werden können, kann es im schlimmsten Fall zum Baustopp kommen.

Wie bereite ich mich auf meinen Termin bei der Bank vor?

Zuerst solltest du dir darüber klar werden, welche Gründe für deinen Engpass verantwortlich sind. Beispielsweise könnten sich die Kosten für das Material stark erhöht haben, vielleicht ist aber auch deine Baufirma in Konkurs gegangen? Ein weiterer Grund könnte eine unerwartete berufliche Veränderung sein, wenn du einen Teil des Gehalts für die Fertigstellung einkalkuliert hattest. Je besser du der Bank erklären kannst, warum du die Nachfinanzierung benötigst, desto höher sind vorbehaltlich Bonität die Chancen für eine Zusage.

Welche Unterlagen benötige ich?

Um die Nachfinanzierung besser planen zu können, benötigt dein potenzieller Kreditgeber in der Regel folgende Unterlagen von dir:

Eine Auflistung der Bauarbeiten, die noch durchzuführen sind.
Grundbuchauszüge mit den aktuellen Grundschulden (falls nicht bereits aufliegend).
Manche Banken benötigen aktuelle Gutachten über den Wert des Hauses.
Einige Banken verlangen eine Bestätigung von Experten, dass das aktuelle Budget nicht für die Fertigstellung der Baustelle ausreicht.
Falls du bei einer Fremdbank anfragst:
- Die bisherigen Darlehensunterlagen
- Einkommensnachweise
- Kopien der Kontoauszüge von den letzten drei Monaten

WIE HOCH KANN EINE NACHFINANZIERUNG SEIN?

Die Höhe der Nachfinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Immerhin wurde das Budget bereits vorab festgelegt und muss nun neu mit den vorhandenen Mitteln berechnet werden. Die Bank hat beim Abschluss deines Kredits einen bestimmten Wert für deine Immobilie festgesetzt. Wenn dieser Wert noch nicht überschritten ist und du dir eine höhere Rate leisten kannst, ist eine Nachfinanzierung in der Regel möglich. Schwierig wird es dann, wenn dieser Wert bereits erreicht bzw. überschritten ist. Dann kommt es natürlich vor allem auf deine monatlichen Einkünfte an, damit die Kreditrate auch bezahlt werden kann.

WAS PASSIERT, WENN ICH KEINE NACHFINANZIERUNG VON DER BANK BEKOMME?

In diesem Fall solltest du erst einmal alle Arbeiten, die nicht unbedingt nötig sind, nach hinten verschieben. Der Ausbau des Dachbodens oder die Fertigstellung der Garage können vielleicht noch warten. So verschaffst du dir Zeit, um nach Alternativen zu suchen.

Diese Alternativen zur Nachfinanzierung stehen dir zum Beispiel zur Verfügung:

Pfandkredit: Du setzt hier einen oder mehrere Wertgegenstände oder dein Auto als Sicherheit für einen Kredit ein. Der Nachteil dabei ist, dass die Höhe deines Kredits auf einen Teilwert deines Gegenstandes begrenzt ist. Der Vorteil gegenüber einem Kredit von Privat ist, dass du keine weiteren Sicherheiten benötigst.
Kredit von Privat: Du nimmst dir einen Kredit von einem privaten Geldgeber auf. Die Auflagen sind hierbei oft geringer als bei einem Bankkredit. Der Vorteil gegenüber eines Pfandkredits ist, dass du keinen Wertgegenstand benötigst. Der Nachteil ist, dass du zumindest eine mittlere Bonität benötigst.
Ratenkredit: Bei dieser Kreditform vereinbarst du einen Kredit mit einem festen Zins und fester Laufzeit. Der Vorteil dabei ist, dass sich die Zinsen nach der Restschuld richten und mit jeder Rückzahlung geringer werden – dadurch verringert sich auch die Höhe der monatlichen Zahlung. Der Nachteil ist, dass die Rate am Anfang des Kredits besonders hoch ist – du musst sie dir also erst einmal leisten können.
Freunde und Familie: Auch wenn die Überwindung oft groß ist, bietet ein Darlehen von Freunden oder Familie den Vorteil, dass es meist zinsfrei ist. Der Nachteil ist, dass du deine finanzielle Situation offenlegen musst, der Vorteil ist, dass du in den meisten Fällen keine Zinsen zu bezahlen hast.

ZAHLE ICH BEI EINER NACHFINANZIERUNG HÖHERE ZINSEN?

Du zahlst bei einer Nachfinanzierung nicht zwangsläufig höhere Zinsen. Wenn es die aktuelle Situation auf dem Finanzmarkt zulässt (was momentan durch mehrere Erhöhungen des Leitzinses nicht der Fall ist), kannst du dein Darlehen oft auch ohne Zinserhöhung erweitern. Wichtig ist dabei allerdings, dass der errechnete Immobilienwert für die Besicherung nicht überschritten wird. Alternativ kannst du auf eine andere Kreditform mit zum Beispiel freier Verwendung zurückgreifen. In diesem Fall sind die Zinsen in der Regel höher als bei einem Immobilienkredit.

WIE KANN ICH EINE NACHFINANZIERUNG VERHINDERN?

Um eine Nachfinanzierung zu verhindern, ist eine gute Finanzplanung am wichtigsten. Achte darauf, dass du folgende Punkte berücksichtigt hast:

ZU BERÜCKSICHTIGEN	DAS BEDEUTET
Kostenaufstellung erstellen	Mache eine genaue Kostenaufstellung mit allen planbaren Beträgen, die auf dich zukommen. Am besten lässt du diese Aufstellung von erfahrenen Bauherren gegenchecken, um nichts zu vergessen.
Reserven einplanen	Manchmal erhöhen sich Preise oder man vergisst, etwas einzukalkulieren. Rechne lieber mit ein paar tausend Euro mehr, um eine Nachfinanzierung zu verhindern.
Alternativen überlegen	Wenn dein Budget schon bei der Planung das Maximum deiner Möglichkeiten ausschöpft, denk über einen Plan B nach. Du kannst zum Beispiel die Fertigstellung einiger Punkte um ein paar Jahre verschieben oder Wertgegenstände bereithalten, um dir einen Pfandkredit aufnehmen zu können.
Mit wirtschaftlichen Veränderungen rechnen	Manchmal passiert etwas Unvorhergesehenes wie zB ein Jobverlust oder monatelange Verzögerungen von Lieferungen. Du solltest deshalb auch berücksichtigen, dass sich die Fertigstellung deines Projekts zeitlich verzögern kann.
Sondertilgungen vereinbaren	Wenn du zur Sicherheit mehr Geld aufnimmst, als du eigentlich benötigst, vereinbare die Möglichkeit, auch zwischendurch mehr Geld zurückzahlen zu dürfen, um das nicht benötigte Geld schon früher wieder zurückzahlen zu können.
Darlehen mit Reserveoption in Erwägung ziehen	Bei einem Darlehen mit Reserveoption nimmst du dir einen bestimmten Betrag auf, vereinbarst mit der Bank jedoch, dass du nur bei Bedarf noch einen Extrabetrag leihen kannst. Banken verlangen in der Regel zwar Mehrkosten dafür, ein Darlehen mit festgelegter Reserveoption (zB 20.000€) kann aber hilfreich sein, wenn am Ende das Geld knapp wird.

HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN

Gibt es einen Unterschied zwischen einer Nachfinanzierung und einer Anschlussfinanzierung?

Obwohl die beiden Begriffe oft vermischt werden, gibt es einen Unterschied dieser beiden Finanzierungsformen. Während bei einer Nachfinanzierung das Budget nicht ausreicht und das bereits aufgenommene Darlehen erweitert werden muss (zB in Form von einer Laufzeitverlängerung), bestehen am Ende der Anschlussfinanzierung noch Restschulden, die nicht einkalkuliert werden konnten.

Mit welchen Zinsen muss ich bei der Nachfinanzierung rechnen?

Wie bei vielen anderen hängen Zinsen bei dieser Kreditform unter anderem von der aktuellen Situation auf dem Geld- und Kapitalmarkt und deiner Bonität ab. Bei einem Pfandkredit spielt all das keine Rolle, denn hier setzt du ausschließlich einen deiner Wertgegenstände als Sicherheit ein und tauschst ihn vorübergehend gegen Geld ein. Auch bei einem Kredit aus dem Bekannten- oder Verwandtenkreis ist deine Situation in den meisten Fällen nebensächlich.

Kann ich auch einen zweiten Kredit aufnehmen, um mein Bauvorhaben fertigstellen zu können?

Wenn deine finanzielle Situation es zulässt, kannst du natürlich auch einen Kredit mit freier Verwendung für die Nachfinanzierung deines Hausbaus aufnehmen. Hierbei sind die Zinsen allerdings in der Regel höher als bei einem Immobilienkredit. Einen Pfandkredit kannst du unabhängig von anderen Krediten abschließen, da er sich ausschließlich nach dem Wert eines Gegenstandes aus deinem Besitz richtet.